La Corte di Cassazione, Sez. III con la Sentenza dell’11 giugno 2026 n. 19354, ha stabilito che una locazione stipulata a un canone irrisorio (“canone vile”) non è opponibile a chi acquista un immobile tramite vendita forzata. Il contratto resta valido tra locatore e conduttore, ma non produce effetti nei confronti dell’aggiudicatario, che può ottenere il rilascio dell’immobile e il risarcimento del danno se il conduttore continua a occupare il bene.
Nel caso esaminato, un capannone era stato locato per 1.000 euro al mese, a fronte di un valore di mercato stimato in 4.356,75 euro.
La Cassazione ha precisato che la “viltà” del canone deve essere valutata con riferimento al momento in cui l’immobile entra nella procedura esecutiva o fallimentare e non alla data di stipula del contratto.
In applicazione dell’art. 2923, comma 3, del codice civile, una locazione con canone inferiore di oltre un terzo rispetto al valore di mercato non è opponibile all’acquirente della vendita forzata.
La Corte chiarisce che sentenza che accerta tale situazione ha natura dichiarativa: l’inopponibilità opera fin dal trasferimento della proprietà e il conduttore che permane nell’immobile senza titolo è tenuto a risarcire il danno, determinato dalla differenza tra il canone di mercato e quello effettivamente corrisposto per tutto il periodo di occupazione.
La pronuncia si collega al precedente del 2025 (Cass. civ., sez. III, ord. 14 aprile 2025, n. 9731), che aveva già rafforzato la tutela della procedura esecutiva. In quell’occasione era stato affermato che la locazione a canone vile, anche se stipulata prima del pignoramento, è inopponibile non solo all’aggiudicatario, ma anche alla procedura e ai creditori.
Di conseguenza, il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione dell’immobile senza attendere un separato giudizio ordinario.
L’attuale pronuncia della Cassazione rafforza la tutela degli acquirenti nelle aste giudiziarie, impedendo che contratti di locazione a canoni manifestamente fuori mercato, riducano il valore dei beni destinati alla vendita.
Resta comunque necessario un accertamento concreto della “viltà” del canone, basato sui valori di mercato e sulle caratteristiche dell’immobile.
L’acquirente non è costretto a subire una locazione economicamente squilibrata, né deve limitarsi a chiedere il rilascio: può recuperare anche il pregiudizio economico derivante dall’occupazione.
Se il canone è davvero fuori mercato, il contratto perde efficacia nei suoi confronti e la permanenza del conduttore può trasformarsi in responsabilità risarcitoria.
Per chi occupa l’immobile, continuare a pagare il vecchio canone non basta a mettersi al riparo: quando quel canone è vile, il rischio economico può essere molto più alto del risparmio ottenuto.
