Con la sentenza n. 3396 del 16 febbraio 2026 la Corte di Cassazione ha affrontato il tema delle “società di comodo” e, in particolare, l’affitto d’azienda a canone incongruo.
La questione riguarda una società proprietaria di un immobile industriale che era stata accertata come “non operativa” dall’Agenzia delle Entrate per l’anno d’imposta 2006, non avendo generato ricavi sufficienti a superare il “test di operatività”. La società sosteneva che tale situazione non dipendesse da una scelta elusiva, ma da circostanze oggettive e straordinarie legate a mancanza di risorse finanziarie (assorbite dai costi di costruzione), contenziosi legali con fornitori e banche, e necessità di affittare l’azienda a terzi.
La Corte ha affermato che un canone di affitto troppo basso, da solo, non basta per disapplicare automaticamente la disciplina antielusiva prevista dall’art. 30 della legge n. 724/1994.
La Corte ha stabilito che il contribuente può vincere la presunzione di non operatività dimostrando non solo l’esistenza di oggettive situazioni di impossibilità (come previsto dalla norma), ma anche la coerenza economica della gestione.
La Suprema Corte ha chiarito i confini della “prova contraria” che il contribuente deve fornire per disapplicare la disciplina delle società di comodo:
- L’oggettività della situazione: Per giustificare l’inoperatività, devono sussistere situazioni straordinarie, indipendenti dalla volontà della società e valutate in relazione alle effettive condizioni di mercato.
- Affitto d’azienda e canoni incongrui: Un punto di rilievo della sentenza è che l’affitto dell’azienda a un canone incongruo (troppo basso rispetto ai parametri) non è, di per sé, un elemento sufficiente a giustificare il mancato superamento del test di operatività.
- Il rischio della “scelta soggettiva”: La Corte sottolinea che se l’inoperatività si protrae per molti anni, essa rischia di diventare una “scelta soggettiva” dell’imprenditore piuttosto che una fatalità oggettiva. La normativa intende infatti colpire quegli organismi societari che restano in vita solo per scopi di gestione patrimoniale e protezione di beni, senza un’effettiva attività economica.
La Suprema Corte, con questa pronuncia, ha consolidato l’orientamento “soggettivo-oggettivo”, stabilendo che la differenza tra locazione e affitto di azienda non risiede nella preesistenza dell’organizzazione dei beni, ma nell’oggetto principale del contratto e nell’intenzione delle parti.
Pertanto, non basta nominare il contratto come “Affitto di Azienda” per sottrarsi alla disciplina vincolistica della locazione commerciale.
In conclusione, la Cassazione sottolinea che il giudice deve indagare se l’attività economica fosse già esistente (anche solo potenzialmente) e se il locatore abbia trasferito il “pacchetto” organizzativo o se, al contrario, abbia semplicemente fornito le mura e qualche arredo, lasciando al conduttore l’onere di creare l’organizzazione aziendale.
Secondo la Cassazione, quindi, l’onere della prova grava sul contribuente, il quale non può limitarsi a indicare difficoltà generiche, ma deve dimostrare che situazioni esterne hanno reso impossibile l’esercizio dell’attività o la produzione di ricavi minimi.
