La morosità condominiale costituisce una delle principali problematiche nella gestione della vita condominiale, incidendo direttamente sulla capacità dell’ente di far fronte alle obbligazioni assunte nei confronti dei fornitori e di sostenere le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni.
Il mancato pagamento dei contributi condominiali non rappresenta, pertanto, una mera questione contabile, ma determina l’insorgenza di un credito azionabile giudizialmente, rispetto al quale l’ordinamento predispone specifici strumenti di tutela.
L’obbligo contributivo del condomino
Il condomino è tenuto a concorrere alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, nonché per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, secondo i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge e, ove previsto, dal regolamento condominiale.
Il credito del condominio nei confronti del condomino moroso trova normalmente il proprio presupposto nella deliberazione assembleare di approvazione dello stato di ripartizione delle spese.
In presenza di un’obbligazione rimasta inadempiuta, l’amministratore è chiamato ad attivare gli strumenti necessari per la riscossione, nel rispetto dei termini e degli obblighi previsti dalla disciplina codicistica.
Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.
Lo strumento processuale tipicamente utilizzato per il recupero dei contributi condominiali è il procedimento monitorio.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, sulla base della documentazione richiesta dalla legge.
La peculiarità della disciplina condominiale risiede, dunque, nella particolare efficacia attribuita al provvedimento monitorio, che consente al condominio, ricorrendone i presupposti, di procedere alla tutela esecutiva del proprio credito senza dover necessariamente attendere la definizione dell’eventuale giudizio di opposizione.
La corretta formazione della documentazione costituisce, sotto questo profilo, un elemento essenziale: verbali assembleari, stato di ripartizione, bilanci e documentazione contabile devono consentire di individuare con precisione l’an e il quantum della pretesa creditoria.
L’opposizione del condomino
La notificazione del decreto ingiuntivo non esclude la possibilità per il condomino di contestare la pretesa creditoria attraverso l’opposizione prevista dagli artt. 645 e ss. c.p.c.
L’opposizione determina l’instaurazione di un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il rapporto sostanziale sottostante alla pretesa monitoria viene sottoposto alla cognizione del giudice.
Le contestazioni possono riguardare, a seconda dei casi, la sussistenza dell’obbligazione, l’entità delle somme richieste, la corretta imputazione delle spese, la validità della deliberazione assembleare o altri profili relativi alla pretesa azionata.
È tuttavia necessario distinguere il giudizio di opposizione dalla possibilità di procedere esecutivamente: l’eventuale opposizione non determina, di per sé, l’inefficacia dell’esecutività attribuita al decreto nei casi previsti dalla legge.
Dal titolo esecutivo all’atto di precetto
Qualora il debitore non provveda spontaneamente al pagamento, la tutela del condominio può proseguire nella fase esecutiva.
Il titolo esecutivo costituisce il presupposto per procedere all’esecuzione forzata e, salvo i casi in cui la legge disponga diversamente, l’avvio dell’esecuzione deve essere preceduto dalla notificazione dell’atto di precetto.
Il precetto consiste nell’intimazione rivolta al debitore di adempiere l’obbligazione risultante dal titolo esecutivo entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c., con l’avvertimento che, in difetto, si procederà ad esecuzione forzata.
La notificazione del precetto rappresenta, pertanto, il passaggio attraverso il quale la pretesa creditoria, già consacrata in un titolo esecutivo, viene portata nella fase propriamente esecutiva.
L’esecuzione forzata
In mancanza di adempimento successivo al precetto, il condominio potrà valutare l’avvio dell’esecuzione forzata, individuando la forma di espropriazione maggiormente adeguata alla situazione patrimoniale del debitore.
A seconda dei beni e dei diritti aggredibili, potranno assumere rilievo:
- il pignoramento mobiliare;
- il pignoramento presso terzi;
- il pignoramento immobiliare.
Particolare frequenza assume il pignoramento presso terzi, che può riguardare, nei limiti previsti dalla legge, crediti del condomino nei confronti di terzi, comprese determinate somme depositate presso istituti di credito o derivanti da rapporti di lavoro.
La scelta della procedura esecutiva deve tuttavia essere preceduta da un’adeguata valutazione della situazione patrimoniale del debitore, poiché la mera esistenza di un titolo esecutivo non garantisce, di per sé, l’effettivo soddisfacimento del credito.
La responsabilità dell’amministratore
La disciplina della morosità assume rilievo anche sotto il profilo dei doveri dell’amministratore.
L’art. 1129 c.c. stabilisce, salvo espressa dispensa dell’assemblea, che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
L’attività di recupero non costituisce, quindi, una facoltà rimessa alla mera discrezionalità dell’amministratore, ma rientra nell’ambito dei compiti connessi alla gestione e alla conservazione del patrimonio comune.
La tempestiva attivazione degli strumenti giudiziali assume particolare importanza anche per evitare che l’incremento delle morosità determini una situazione di squilibrio finanziario a carico dell’intera compagine condominiale.
Il trasferimento dell’unità immobiliare
Una questione particolarmente delicata si pone nel caso in cui il condomino moroso trasferisca a terzi la propria unità immobiliare.
L’art. 63 disp. att. c.c. disciplina specificamente la responsabilità dell’acquirente, prevedendo la solidarietà con il precedente proprietario per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La disposizione prevede inoltre una specifica responsabilità solidale del condomino alienante e dell’acquirente per i contributi maturati fino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo che determina il trasferimento.
Anche in tale ipotesi, pertanto, l’esame della documentazione e l’esatta individuazione del periodo cui si riferiscono le morosità assumono un’importanza decisiva ai fini dell’individuazione dei soggetti obbligati.
Una gestione tempestiva della morosità
Il recupero dei contributi condominiali richiede una valutazione che non si esaurisce nella semplice richiesta di pagamento.
La corretta gestione della morosità implica, infatti, la verifica del titolo posto a fondamento della pretesa, la corretta quantificazione del credito, l’eventuale attivazione del procedimento monitorio e, in caso di persistente inadempimento, la predisposizione della successiva fase esecutiva.
Dalla deliberazione assembleare al decreto ingiuntivo, dal precetto al pignoramento, il recupero del credito condominiale si articola in una sequenza procedimentale nella quale la tempestività dell’azione e la corretta individuazione dello strumento processuale assumono un ruolo determinante.
Per tale ragione, una gestione professionale della morosità consente al condominio non soltanto di tutelare il proprio credito, ma anche di preservare l’equilibrio economico-finanziario della gestione comune e di evitare che l’inadempimento di uno o più condomini si ripercuota sull’intera collettività condominiale.
